Décret tertiaire et OPERAT : ce que vous devez déclarer avant le 30 septembre 2026

Le décret tertiaire en bref : d'où vient cette obligation

Le Dispositif Éco Énergie Tertiaire (EET) découle de l'article 175 de la loi ELAN, précisé par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, communément appelé décret tertiaire, entré en vigueur le 1er octobre 2019. Son objectif est simple à énoncer mais lourd à appliquer : réduire massivement la consommation d'énergie finale du parc immobilier tertiaire français, qui pèse pour une part majeure des émissions du secteur bâtiment.

Le suivi de cette trajectoire repose entièrement sur une plateforme numérique, OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l'ADEME et accessible sur operat.ademe.fr. C'est là que chaque assujetti déclare, année après année, les consommations énergétiques de ses bâtiments. Sans cette déclaration, aucune preuve de conformité n'existe aux yeux de l'État.

Le dispositif s'inscrit dans une logique plus large de sobriété et de pilotage énergétique des bâtiments. Pour cadrer votre démarche, consultez notre dossier gestion énergétique, qui replace le décret tertiaire dans l'ensemble des obligations applicables.

Qui est concerné : le seuil des 1 000 m²

L'obligation vise tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires dont la surface cumulée d'activités tertiaires est égale ou supérieure à 1 000 m². Ce périmètre est très large : bureaux, enseignement, commerce, hôtellerie, santé, sport, restauration, logistique et entrepôts, qu'ils relèvent du secteur public ou privé. Au total, le dispositif couvre environ 68 % du parc immobilier tertiaire.

Point essentiel : l'assujettissement s'applique que l'on soit propriétaire ou preneur à bail. Propriétaires et locataires doivent donc s'organiser pour répartir la collecte des données et la responsabilité déclarative, ce qui passe le plus souvent par une clause dédiée dans le bail. Une seule activité tertiaire dépassant le seuil suffit à déclencher l'obligation, même si le bâtiment abrite par ailleurs d'autres usages.

• Seuil d'assujettissement : 1 000 m² de surface d'activités tertiaires
• Secteurs visés : bureaux, enseignement, commerce, santé, hôtellerie, sport, logistique, entrepôts, etc.
• Public comme privé, propriétaire comme locataire
• Couverture estimée : environ 68 % du parc tertiaire

Les objectifs : -40 %, -50 %, -60 %

Le cœur du dispositif tient en trois jalons. La consommation d'énergie finale doit baisser de 40 % d'ici 2030, de 50 % d'ici 2040 et de 60 % d'ici 2050, par rapport à une année de référence. Cette année de référence ne peut être antérieure à 2010 et doit correspondre à une année pleine d'exploitation.

Ces objectifs ne sont pas symboliques : ils structurent les arbitrages immobiliers sur plusieurs décennies. Travaux d'isolation, remplacement des systèmes de chauffage et de climatisation, pilotage fin des équipements, sensibilisation des occupants : la trajectoire impose une démarche continue et pluriannuelle, et non un coup d'éclat ponctuel. De plus en plus, la non-conformité pèse directement sur la valeur des actifs immobiliers.

L'échéance 2026 : déclarer les consommations 2025 avant le 30 septembre

La déclaration sur OPERAT est annuelle. Chaque année, les assujettis doivent renseigner les consommations de l'année précédente avant le 30 septembre. Concrètement, en 2026, les consommations de l'année 2025 doivent être déclarées au plus tard le 30 septembre 2026.

La marche à suivre est balisée : créer un compte sur operat.ademe.fr, déclarer les entités fonctionnelles (les surfaces et activités de chaque bâtiment), puis remonter les consommations réelles, ventilées par source d'énergie. À noter, l'arrêté du 1er août 2025 a introduit un nouveau modèle d'attestation numérique annuelle générée par OPERAT. Jusqu'au 1er juillet 2026, l'évaluation du respect de l'obligation sur cette base et son affichage restent toutefois facultatifs : il s'agit d'une phase transitoire de fiabilisation des données, qui ne dispense en aucun cas de déclarer.

Deux méthodes pour atteindre les objectifs : Crelat et Cabs

Le décret laisse le choix entre deux approches. La méthode en valeur relative (Crelat) consiste à réduire progressivement la consommation par rapport à l'année de référence choisie, comprise entre 2010 et 2022 (ou la première année pleine d'exploitation remontée sur OPERAT). Elle convient aux bâtiments énergivores au départ, qui disposent d'une marge de progression importante.

La méthode en valeur absolue (Cabs) consiste à atteindre un seuil de consommation exprimé en kWh/m²/an, fixé par arrêté selon le type d'activité et la zone climatique. Les arrêtés dits valeurs absolues successifs, jusqu'aux versions VA III et suivantes publiées le 1er août 2025, ont progressivement couvert les catégories d'activités : bureaux, enseignement, santé, commerces, cinémas, banques, etc. Cette méthode est souvent plus avantageuse pour les bâtiments déjà performants, qui peineraient à réduire encore leur consommation en valeur relative.

Important : la modulation des objectifs reste possible en cas de contraintes techniques ou architecturales avérées, ou de disproportion économique des investissements (appréciée notamment au regard des temps de retour). Cette modulation s'appuie sur un dossier technique et un audit énergétique.

• Crelat (valeur relative) : -40 % / -50 % / -60 % par rapport à une année de référence (2010 à 2022)
• Cabs (valeur absolue) : atteindre un seuil en kWh/m²/an défini par activité et zone climatique
• Modulation possible sur dossier technique et audit en cas de contraintes ou de coûts disproportionnés

Sanctions : du name and shame à l'amende

Le non-respect du dispositif, qu'il s'agisse d'une absence de déclaration ou d'une non-conformité aux objectifs, enclenche une procédure graduée. L'administration adresse d'abord une mise en demeure, avec un délai de 3 mois pour se mettre en conformité. Si cette mise en demeure reste sans effet, elle peut être publiée sur un site internet de l'État : c'est le mécanisme dit name and shame, qui expose publiquement les manquements.

Vient ensuite la sanction financière : une amende administrative pouvant atteindre 7 500 euros pour une personne morale et 1 500 euros pour une personne physique. Le montant peut sembler modeste face aux enjeux immobiliers, mais l'effet réputationnel de la publication et l'impact sur la valeur des actifs constituent souvent une motivation bien plus forte que l'amende elle-même.

Ce que cela change pour les entreprises et comment s'outiller

Pour toute entreprise occupant ou détenant des locaux tertiaires atteignant 1 000 m², la priorité immédiate est claire : créer son compte OPERAT, renseigner les entités fonctionnelles et déclarer les consommations 2025 avant le 30 septembre 2026. Au-delà de cette échéance, le décret tertiaire impose un suivi structurant qui rejoint d'autres obligations énergétiques et de reporting extra-financier.

Le décret tertiaire ne vit pas isolé : il s'articule avec le décret BACS sur la gestion technique des bâtiments et, pour les plus grandes structures, avec les exigences de la directive CSRD sur le reporting de durabilité. Disposer d'outils de collecte et de pilotage des données énergétiques devient donc un levier commun à plusieurs réglementations.

Pour automatiser la collecte des consommations, fiabiliser les remontées sur OPERAT et croiser ces données avec votre empreinte carbone, comparez les solutions disponibles dans notre comparatif des outils de bilan carbone et CSRD. Bien outillée, la conformité au décret tertiaire devient une démarche de pilotage énergétique au lieu d'une corvée déclarative.