Décret tertiaire et OPERAT : ce que vous devez déclarer avant le 30 septembre 2027

Le décret tertiaire oblige les propriétaires et les locataires de bâtiments où les activités tertiaires occupent au moins 1 000 m² à réduire leur consommation d'énergie finale (-40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050) et à déclarer chaque année leurs consommations sur OPERAT, la plateforme de l'ADEME. La date limite est le 30 septembre de chaque année pour l'année précédente : la prochaine tombe le 30 septembre 2027, pour les consommations de 2026.

Le décret tertiaire en bref : d'où vient cette obligation

Le Dispositif Éco Énergie Tertiaire (EET) découle de l'article 175 de la loi ELAN, précisé par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, communément appelé décret tertiaire, entré en vigueur le 1er octobre 2019. Son objectif est simple à énoncer mais lourd à appliquer : réduire massivement la consommation d'énergie finale du parc immobilier tertiaire français.

Le suivi de cette trajectoire repose entièrement sur une plateforme numérique, OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l'ADEME et accessible sur operat.ademe.fr. C'est là que chaque assujetti déclare, année après année, les consommations énergétiques de ses bâtiments. Sans cette déclaration, aucune preuve de conformité n'existe aux yeux de l'État.

Le dispositif s'inscrit dans une logique plus large de sobriété et de pilotage énergétique des bâtiments. Pour cadrer votre démarche, consultez notre dossier gestion énergétique, qui replace le décret tertiaire dans l'ensemble des obligations applicables.

Qui est concerné : le seuil des 1 000 m²

L'obligation vise tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires dont la surface cumulée d'activités tertiaires est égale ou supérieure à 1 000 m². Ce périmètre est très large : bureaux, enseignement, commerce, hôtellerie, santé, sport, restauration, logistique et entrepôts, qu'ils relèvent du secteur public ou privé. Au total, le dispositif couvre environ 68 % du parc immobilier tertiaire.

Point essentiel : l'assujettissement s'applique que l'on soit propriétaire ou preneur à bail. Propriétaires et locataires doivent donc s'organiser pour répartir la collecte des données et la responsabilité déclarative, ce qui passe le plus souvent par une clause dédiée dans le bail. Une seule activité tertiaire dépassant le seuil suffit à déclencher l'obligation, même si le bâtiment abrite par ailleurs d'autres usages. Pour vérifier votre cas en quelques secondes et obtenir vos objectifs chiffrés, utilisez notre simulateur du décret tertiaire.

• Seuil d'assujettissement : 1 000 m² de surface d'activités tertiaires
• Secteurs visés : bureaux, enseignement, commerce, santé, hôtellerie, sport, logistique, entrepôts, etc.
• Public comme privé, propriétaire comme locataire
• Couverture estimée : environ 68 % du parc tertiaire

Les objectifs : -40 %, -50 %, -60 %

Le cœur du dispositif tient en trois jalons. La consommation d'énergie finale doit baisser de 40 % d'ici 2030, de 50 % d'ici 2040 et de 60 % d'ici 2050, par rapport à une année de référence. La loi fixe un plancher : la consommation de référence ne peut être antérieure à 2010, et le décret demande qu'elle corresponde à une année pleine d'exploitation. L'arrêté du 10 avril 2020, modifié par l'arrêté du 20 février 2024, situe cette année de référence entre 2010 et 2022, ou à la première année pleine d'exploitation dont les consommations sont remontées sur OPERAT. Faute d'année de référence déclarée avant le 30 septembre 2027, c'est cette première année pleine qui s'applique.

Ces objectifs ne sont pas symboliques : ils structurent les arbitrages immobiliers sur plusieurs décennies. Travaux d'isolation, remplacement des systèmes de chauffage et de climatisation, pilotage fin des équipements, sensibilisation des occupants : la trajectoire impose une démarche continue et pluriannuelle, et non un coup d'éclat ponctuel.

L'échéance annuelle : les consommations de l'année précédente, avant le 30 septembre

La déclaration sur OPERAT est annuelle. Chaque année, les assujettis renseignent les consommations de l'année précédente au plus tard le 30 septembre : la règle figure à l'article R. 131-41 du code de la construction et de l'habitation, créé par le décret n° 2019-771 (aujourd'hui article R. 174-27). L'échéance du 30 septembre 2026, qui portait sur les consommations 2025, est passée. La prochaine est le 30 septembre 2027, pour les consommations de l'année 2026. Une déclaration 2025 manquante reste à régulariser : l'absence de déclaration ouvre la procédure de sanction décrite plus bas.

Consommations de l'année	À déclarer sur OPERAT au plus tard le
2020 et 2021, avec l'année de référence	30 septembre 2022, première échéance (tolérance jusqu'au 31 décembre 2022)
2022	30 septembre 2023
2023	30 septembre 2024
2024	30 septembre 2025
2025	30 septembre 2026, échéance passée
2026	30 septembre 2027, prochaine échéance

Le premier bilan viendra fin 2031 : c'est à cette date que le ministère de la Transition écologique prévoit de vérifier l'atteinte de l'objectif de 2030.

Déclarer sur OPERAT : qui s'en charge et dans quel ordre

Le texte confie la déclaration au propriétaire et, le cas échéant, au preneur à bail : la déclaration annuelle est faite par l'un ou par l'autre, selon la répartition des responsabilités prévue entre eux (articles R. 131-41 et R. 131-41-1 créés par le décret n° 2019-771). Chacun peut déléguer la transmission de ses consommations à un prestataire, ou au gestionnaire du réseau d'énergie quand celui-ci en a la capacité technique. Dans un bâtiment partagé, mieux vaut écrire dans le bail qui saisit quoi.

1. Créer un compte sur operat.ademe.fr, au nom de la structure qui déclare ou de son prestataire.
2. Déclarer chaque entité fonctionnelle assujettie (EFA) : c'est l'unité de déclaration, qui correspond à un établissement au sens de l'Insee, avec ses surfaces et ses catégories d'activité.
3. Saisir les consommations de l'année écoulée, par type d'énergie, et, la première fois, celles de l'année de référence.
4. Valider la déclaration : seules les déclarations validées comptent, et ce sont elles que l'ADEME agrège dans ses données publiques.
5. Récupérer l'attestation annuelle générée par la plateforme. Depuis l'arrêté du 1er août 2025, son modèle n'est plus annexé à l'arrêté du 10 avril 2020 : il est présenté sur la plateforme OPERAT ; jusqu'au 1er juillet 2026, l'évaluation du respect de l'obligation sur cette base et son affichage étaient facultatifs, le temps de fiabiliser les données. Cette phase transitoire est terminée.

Deux méthodes pour atteindre les objectifs : Crelat et Cabs

Le décret laisse le choix entre deux approches. La méthode en valeur relative (Crelat) consiste à réduire progressivement la consommation par rapport à l'année de référence choisie, comprise entre 2010 et 2022 (ou la première année pleine d'exploitation remontée sur OPERAT). Elle convient aux bâtiments énergivores au départ, qui disposent d'une marge de progression importante.

La méthode en valeur absolue (Cabs) consiste à atteindre un seuil de consommation exprimé en kWh/m²/an, fixé par arrêté selon le type d'activité et la zone climatique. Ces seuils ont été publiés catégorie par catégorie, par des arrêtés successifs modifiant, depuis 2020, l'arrêté du 10 avril 2020. L'arrêté du 1er août 2025, publié au Journal officiel du 6 septembre 2025, a remplacé l'annexe des valeurs absolues par une compilation unique, qui couvre aussi les dernières catégories (commerces, cinémas, services funéraires, banques). Un arrêté du 11 août 2026, publié le 19 août 2026, y a corrigé une erreur matérielle dans des formules de modulation. Cette méthode est souvent plus avantageuse pour les bâtiments déjà performants, qui peineraient à réduire encore leur consommation en valeur relative.

Important : la modulation des objectifs reste possible en cas de contraintes techniques ou architecturales avérées, ou de disproportion économique des investissements (appréciée notamment au regard des temps de retour). Cette modulation s'appuie sur un dossier technique et un audit énergétique.

• Crelat (valeur relative) : -40 % / -50 % / -60 % par rapport à une année de référence comprise entre 2010 et 2022, ou la première année pleine remontée sur OPERAT
• Cabs (valeur absolue) : atteindre un seuil en kWh/m²/an défini par activité et zone climatique
• Modulation possible sur dossier technique et audit en cas de contraintes ou de coûts disproportionnés

Ce que déclarent les assujettis : les chiffres d'OPERAT

L'ADEME publie en données ouvertes les déclarations validées sur OPERAT, agrégées par activité. Pour l'année de consommation 2024, le jeu de données compte 167 884 déclarations, pour 531 millions de m² déclarés. À titre de repère, le CEREN, cité par l'ADEME, évalue à 996 millions de m² la surface tertiaire assujettie au dispositif : les surfaces déclarées en représentent un peu plus de la moitié, sous réserve des doublons que l'ADEME juge possibles.

Le même jeu de données donne la consommation moyenne déclarée par mètre carré, activité par activité. C'est le repère le plus simple pour situer son propre bâtiment : divisez la consommation annuelle de vos factures par votre surface, puis comparez.

• Commerce alimentaire237 kWh/m²
• Santé209 kWh/m²
• Tourisme181 kWh/m²
• Sport155 kWh/m²
• Toutes activités130 kWh/m²
• Culture125 kWh/m²
• Bureaux124 kWh/m²
• Enseignement104 kWh/m²
• Commerce non alimentaire74 kWh/m²
• Logistique68 kWh/m²
• Stationnement14 kWh/m²

Deux précautions de lecture, posées par l'ADEME elle-même : ces consommations ne sont pas corrigées des variations du climat, et les bâtiments qui déclarent ne sont pas exactement les mêmes d'une année sur l'autre. Ces moyennes donnent un ordre de grandeur par activité ; elles ne mesurent pas la baisse de consommation du parc.

Sanctions : ce que prévoit vraiment le texte

Le décret distingue deux manquements, qui n'entraînent pas les mêmes suites (article R. 131-44 créé par le décret n° 2019-771). Le premier est l'absence de déclaration : si les consommations ne sont pas transmises sans justification, le préfet peut mettre en demeure le propriétaire et, le cas échéant, le locataire de le faire sous trois mois. Si la mise en demeure reste sans effet, elle figure dans un document publié sur un site internet de l'État : c'est le mécanisme dit name and shame. Le texte ne prévoit pas d'amende pour ce seul défaut de déclaration.

Le second est le non-respect des objectifs de réduction. Le préfet peut alors exiger un programme d'actions, avec un échéancier et un plan de financement. Faute de programme six mois après cette première mise en demeure, une mise en demeure individuelle laisse trois mois à chacun ; passé ce délai, la publication s'applique et une amende administrative peut être prononcée : au plus 1 500 euros pour une personne physique et 7 500 euros pour une personne morale. Les mêmes plafonds valent si un programme approuvé n'est pas tenu.

Ce que cela change pour les entreprises et comment s'outiller

Pour toute entreprise occupant ou détenant des locaux tertiaires atteignant 1 000 m², la priorité est claire : créer son compte OPERAT, renseigner les entités fonctionnelles, régulariser au plus vite une déclaration 2025 manquante et déclarer les consommations 2026 avant le 30 septembre 2027. Au-delà de cette échéance, le décret tertiaire impose un suivi structurant qui rejoint d'autres obligations énergétiques et de reporting extra-financier.

Le décret tertiaire ne vit pas isolé : il s'articule avec le décret BACS sur la gestion technique des bâtiments et, pour les plus grandes structures, avec les exigences de la directive CSRD sur le reporting de durabilité. Disposer d'outils de collecte et de pilotage des données énergétiques devient donc un levier commun à plusieurs réglementations.

Pour automatiser la collecte des consommations, fiabiliser les remontées sur OPERAT et croiser ces données avec votre empreinte carbone, comparez les solutions disponibles dans notre comparatif des outils de bilan carbone et CSRD. Bien outillée, la conformité au décret tertiaire devient une démarche de pilotage énergétique au lieu d'une corvée déclarative.

Questions fréquentes sur la déclaration OPERAT

Quelle est la date limite de déclaration sur OPERAT ?

Le 30 septembre de chaque année, pour les consommations de l'année précédente. La prochaine date limite est le 30 septembre 2027, pour les consommations de 2026.

La déclaration OPERAT est-elle obligatoire ?

Oui, pour tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments qui accueille au moins 1 000 m² d'activités tertiaires, sauf exceptions (constructions provisoires, lieux de culte, activités de défense et de sécurité). Sans déclaration, le préfet peut mettre en demeure, puis publier le manquement.

Qui déclare : le propriétaire ou le locataire ?

L'un ou l'autre, selon la répartition prévue entre eux : le texte vise le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bail. Tous deux peuvent confier la saisie à un prestataire.

Quel est le rôle de l'ADEME dans le décret tertiaire ?

L'ADEME développe et gère OPERAT, qui recueille les déclarations, produit l'attestation annuelle et sert à vérifier l'atteinte des objectifs. Elle publie aussi les déclarations validées en données ouvertes, agrégées par activité.